Locação Comercial: O que é melhor: fiança ou seguro fiança?

O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que é impenhorável imóvel de fiador que garante contrato de locação comercial. O imóvel de propriedade do fiador somente seria penhorável em execução de contratos de locação comercial.

Na prática, essa decisão torna difícil aceitar fiança no mercado imobiliário, afetando, principalmente, pequenos negócios e empresas que precisam de fiador devido aos aluguéis e condições financeiras dos locatários.

A discussão começou, após o plenário do STF (RE 612 360) considerar que é legítima a penhora de bem da família do fiador. O art. 7º, § 3º da Lei nº 8009/90, que trata do bem de família, prevê essa medida, que diz respeito aos bens de uso doméstico. O Supremo Tribunal também resolveu essa questão por meio da Súmula nº 549.

Após o julgamento, os fiadores de locações comerciais passaram a questionar a aplicação do entendimento com a argumentação de que o caso tratado era de imóvel residencial, o que levou os ministros a se debruçarem novamente sobre o tema, discutindo se a regra valeria para imóveis comerciais.

Na decisão, a ministra Carmen Lúcia, da 2ª Turma (RE 1296835), destaca que, embora o Supremo tenha reconhecido ser constitucional a penhorabilidade de bem de família de fiador em contrato de locação, o entendimento não se aplica ao caso de imóvel comercial.

Segundo o entendimento do Ministro Edson Fachin (RE 1277481): “verifica-se que quando se trata de contrato de locação residencial é possível contrapor o direito à moradia de fiadores ao igualmente relevante direito à moradia dos locatários, o que não se verifica na hipótese de fiança em contrato de locação de imóvel comercial“.

Ainda há muita discussão sobre o tema, na medida em que a decisão vai de contramão a outras decisões do STF e que a lei não faria tal distinção ao tratar da fiança. Contudo, a certeza é que tal decisão afetará o mercado imobiliário negativamente, desestimulando o uso de fiança como garantia de contrato comercial.