Os desafios na compra de imóveis:

De acordo com pesquisa do SECOVI/SP – Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais de São Paulo, de setembro de 2020 a fevereiro de 2021, houve aumento de 14,2% na venda de imóveis, em relação a setembro de 2019 a fevereiro de 2020.

Em junho de 2021, houve aumento de 16,2% na venda de imóveis, em relação ao período de 2020.

No acumulado de 12 meses (julho de 2020 a junho de 2021), houve aumento de 38,7% em relação ao período anterior (julho de 2019 a junho 2020).

Tal fato não ocorreu apenas na cidade de São Paulo, mas em todo o país.

Mas, você sabe os cuidados necessários ao se comprar um imóvel, seja para moradia, seja para investimento, para garantir a segurança do negócio? Você sabe quais os impostos a serem pagos e como calculá-los?

São dúvidas comum de nossos clientes e de muitas outras pessoas que buscam a ajuda de um advogado.

Vamos abordar o tema neste artigo, explicando os cuidados e riscos de cada passo na compra de um imóvel:

• A escolha do imóvel: da análise de informações dos vendedores e do imóvel;
• O contrato de venda e compra de imóvel;
• A transferência da propriedade do imóvel;
• Em nome de quem adquirir o imóvel?
• Os impostos incidentes sobre a venda e compra de imóvel.

A escolha do imóvel: da análise de informações dos vendedores e do imóvel

A escolha de um imóvel envolve muito mais do que o sonho da casa própria, da aquisição de um lar para a família.

Ao se escolher um imóvel há informações sobre o vendedor e o imóvel que devem ser cautelosamente analisadas, para se garantir a segurança da transação.

A obtenção de certidões fiscais e judiciais dos vendedores, de certidão negativa de impostos de tributos como o IPTU – Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana, declaração de quitação de taxas condominiais são essenciais para se assegurar que o sonho de se adquirir imóvel não se transforme em um pesadelo.

A existência de débitos e execuções em nome do vendedor ou em relação ao imóvel, conforme o caso, poderá haver a decretação da nulidade da venda e compra.

Da nulidade: Eventual credor (do vendedor), se verificado que a venda do imóvel ocorreu após a execução de dívida, pode buscar, judicialmente, a anulação da venda do imóvel.

Se o credor vier a anular o negócio você poderá perder o imóvel. Caberá a você, que o adquiriu buscar o ressarcimento dos valores pagos ao vendedor, o que pode ocorrer por meio de acordo ou judicialmente.

Destacamos que não se pode dizer que não se tinha conhecimento das dívidas do vendedor, uma vez que é obrigação do comprador verificar tais dados.

Quanto às certidões fiscais, cabe sempre pesquisar se há dívidas de impostos e tributos sobre o imóvel, como o IPTU. Se houver dívidas, poderá haver a penhora do imóvel.

Então, você deve estar se questionando, e se o imóvel for bem de família, ainda pode ser penhorado?

Sim, pode. Para entender melhor as hipóteses legais que pode gerar a perda do bem de família, leia este outro artigo sobre proteção patrimonial.

É essencial que se analise com cuidado a documentação dos vendedores, para se garantir que o sonho de se adquirir imóvel, seja um sonho!

O contrato de venda e compra de imóvel

A lista de certidões e documentos a serem entregues pelo vendedor, bem como o prazo para tanto, deve constar no compromisso ou contrato de venda e compra de imóvel.

Trata-se de instrumento que estabelece, com clareza, os direitos e obrigações do vendedor e do comprador.

Data de entrega, responsabilidade pelo pagamento de comissão, preço, forma e prazo de pagamento, sinal (e sua eventual devolução), condições em que o imóvel deve ser entregue, tudo isto deve ser especificado em contrato ou compromisso de venda e compra do imóvel.

Ainda, se houver dívidas fiscais do imóvel, pode-se, no contrato ou compromisso, se estabelecer se o vendedor deverá quitá-las ou ainda, se o valor de tais dívidas será pago pelo comprador e deduzido do preço de venda.

Sempre importante destacar que, quando há o pagamento de sinal, é necessário que se preveja sua devolução, em caso de não realização do negócio, sob pena de se perder o valor pago.

Após a análise das certidões e documentos, verificada a viabilidade do negócio, deve ser celebrada escritura de venda e compra de imóvel, lavrada em Cartório de Registro de Notas.

O valor da escritura depende do valor do negócio. Quanto maior o valor do imóvel, maior será o custo da escritura.

A transferência da propriedade do imóvel

Quando efetivamente se transfere a propriedade de imóvel? Este é um tema que exige muita atenção, para se minimizar riscos. Vejamos:

A transferência da propriedade de um bem imóvel somente acontece quando se leva a registro perante o competente cartório de registro de imóveis a escritura de venda e compra. Assim como a escritura, tal custo varia de acordo com o valor do imóvel.

Somente após a atualização da matrícula do imóvel (documento de propriedade mantida pelo cartório de registro de imóveis), é que a transferência da propriedade é válida perante terceiros.

Muitos questionam se realmente é necessário atualizar a matrícula do imóvel, procedimento este que nem sempre é feito pelo comprador.

Sim, deve se, o quanto antes, registrar a escritura de venda e compra no cartório de registro de imóveis, transferindo-se a propriedade do bem adquirido.

Caso contrário, em caso de execuções e ações judiciais, de natureza cível, trabalhista e fiscal, eventuais credores poderão requerer a penhora do imóvel.

Em determinadas hipóteses, é possível que eventual credor requeira a nulidade da transação de venda e compra, conforme explicamos acima.

Quando há pedido de penhora por credor, aquele que adquiriu o imóvel terá de adotar as medidas judiciais necessárias, informando a venda do imóvel. Contudo, se a matrícula não estiver atualizada, a retirada da penhora dependerá do posicionamento do juiz sobre o tema.

A importância da atualização da matrícula não se aplica somente a imóveis usados, mas também aos imóveis novos, adquiridos diretamente da incorporadora ou construtora.

É possível que, em caso de dívidas da construtora ou incorporadora, seja pedido pelo credor a penhora de bens e ativos desta como, por exemplo, imóveis adquiridos por terceiros, cuja matrícula ainda não tenha sido atualizada.

Se isto ocorrer, tem se de adotar as medidas judiciais necessárias para se retirara a penhora da matrícula, procedimento este a ser realizado por advogado.

Qual seja, a atualização da matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis deve ser realizada, para se garantir a propriedade do imóvel e que se seja prejudicado por eventuais execuções e ações judiciais do vendedor, evitando-se transtornos.

Em nome de quem adquirir o imóvel?

Outro aspecto a ser analisado que impacta na sucessão, no patrimônio familiar e nos tributos, é em nome de quem adquirir imóvel.

Para tanto, deve-se analisar a situação fática: o patrimônio familiar, o negócio ao qual a família se dedica e a finalidade do imóvel adquirido.

Sim, estamos falando de planejamento societário, tributário e, em casos específicos, no planejamento sucessório!

Na hipótese de aquisição de imóveis para fins de investimento, deve-se pensar na tributação das rendas decorrentes da comercialização e locação de imóveis.

Quando tratamos de famílias, também analisamos o perfil dos negócios por ela desenvolvidos, para proteger o patrimônio familiar. Escrevemos um artigo que é um guia prático sobre os benefícios do Planejamento Patrimonial e Sucessório, que ajudará você a entender melhor este tema.

Para aqueles que desejam preservar seu patrimônio, deixando um legado para as gerações futuras, uma oportunidade de se realizar o planejamento sucessório, preparamos um conteúdo especial para esclarecer: Quem, por que e quando lançar mão desta ferramenta?

A resposta a esta pergunta, depende da análise do caso prático, para que se proteja o patrimônio construído e se invista na economia tributária!

Os impostos incidentes sobre a venda e compra de imóvel.

O ITBI, Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, é um imposto Municipal pago na compra de um imóvel, pelo Comprador, e é calculado sobre o valor venal de um imóvel ou da operação de compra e venda, aquele que for maior.

A forma de cálculo deste imposto gera muitas dúvidas, por essa razão, muitas pessoas acabam aceitando os valores fornecidos pela Prefeitura (que efetua o cálculo) e acabam sendo prejudicadas, pois pagam mais do que deveriam por não conhecerem a lei.

Muitos municípios, como São Paulo, instituíram o Valor Venal de Referência e o utilizam para o cálculo do ITBI, em substituição ao valor venal. O valor venal de referência, supostamente, seria mais próximo ao valor de mercado do imóvel, ou seja, representativamente superior ao valor venal. O que aumenta o valor do ITBI a ser recolhido.

Para você entender melhor: um imóvel está sendo negociado por R$ 1.500.000,00 O “VVR” atribuído pela Prefeitura é de R$ 2.250.000,00.

Considerando-se o valor da negociação, o imposto a pagar seria de R$ 45.000,00 ao passo que se utilizando do valor atribuído pelo Município de São Paulo, se chegaria ao valor de R$ 67.500,00 representando uma diferença de R$ 22.500,00.

Para quem já recolheu o ITBI, é possível requerer judicialmente a restituição da diferença entre o valor pago e o valor correto, caso o pagamento tenha sido realizado nos últimos 5 anos.

Antes da realização da transação, é possível a adoção de medidas judiciais para o recolhimento do ITBI sobre a base de cálculo correta.

Assim, na hora de comprar o imóvel, o contribuinte deve ficar atento a valor cobrado pelo Município e procurar a Justiça a fim de valer os seus direitos antes de fechar a negociação.

Para saber mais sobre esse assunto e se, em caso de recolhimento a maior como recuperar o valor pago, confira nosso e-book sobre a Cobrança Ilegal do ITBI – Como evitar seu direito à restituição.

Para garantir a segurança na aquisição do imóvel, desde a sua escolha, viabilidade, até o pagamento de impostos, consulte advogado especializado!