Obras de melhoria aumentam o aluguel?

Em 10.6.2020, o Superior Tribunal de Justiça julgará caso que pode afetar a locação de imóveis, especialmente, os comerciais, que possuem contratos de longo prazo.

O julgamento decidirá se é válido o aumento de aluguel, quando o locatário realizar algum tipo de melhoria no imóvel, com o aval do locador, e ao término da locação se o o locador deverá ressarcir o locatário. O tema foi levado a julgamento em caso prático em que a reforma representava um aumento expressivo no valor do imóvel, resultando em aumento de 5 vezes no aluguel vigente.

O imóvel foi alugado em 2008 pelo período de 20 anos para instalação de hospital, Durante a locação foram realizadas melhorias e construções, aumentando a área útil do imóvel, após as quais o locador quis aumentar o aluguel de R$ 60 mil para aproximadamente R$ 300 mil. Para manter o valor do aluguel inicialmente acordado ou valor razoável, o hospital entrou com uma ação de revisão. No processo, o hospital alega que o reajuste pretendido “estadeia a ganância e o exagero”.

Em 2015, a 4ª Turma decidiu que a ação revisional não se confunde com a de renovação de locação. Na ação revisional, as obras realizadas pelo locatário e não devem ser consideradas no novo valor do aluguel. Na primeira instância, o valor da locação havia sido atualizado para R$ 70,85 mil. Já no Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJ/DF), passou para R$ 72,76 mil.

A relatora do processo é a favor da atualização do valor do aluguel resultante da valorização decorrente da obra e, para ela, a ação revisional de contrato de locação autoriza o ajuste do valor do aluguel, considerando em seu cálculo eventual obra realizada pelo locatário, com autorização do locador.

Segundo advogado do locatário: “o julgamento pode abalar a segurança jurídica ao transformar em regra uma modificação sensível nos contratos de locação. Mudaria o regime de forma muito severa para o locatário. Ele vai pensar antes de fazer qualquer tipo de investimento porque poderá ser surpreendido por um aumento imediato no valor do aluguel e sua atividade ser inviabilizada”.

A tese que aguarda julgamento sobre o reajuste de aluguel em caso de melhorias é relevante para o mercado imobiliário, ao fixar um precedente para aqueles que fazem obras de melhoria em imóveis alugados.