A Lei do Distrato vale em tempos de COVID?

Desde a decretação de calamidade pública ocorrida no Estado de São Paulo em 16 de março de 2020, até a presente data, já se passaram mais de 45 (quarenta e cinco) dias sem perspectiva de retorno de todas as atividades produtivas, o que trará consequências negativas para o setor produtivo em geral.

Haverá, incontestavelmente, impacto econômico que alterará o comportamento das pessoas que terão que se adequar os seus hábitos e padrões de consumo ao longo da crise, e a recessão prevista pelos economistas. Os setores da construção civil e da incorporação imobiliária certamente não estarão imunes aos efeitos desta crise, com a redução na venda de imóveis e os atrasos no pagamento das parcelas por parte dos compradores.

Sob ponto de vista dos consumidores, estes sofrerão fortemente os impactos econômicos da crise, o que culminará na perda da capacidade de honrar com as prestações financeiras assumidas nos compromissos de compra e venda, e por consequência, acarretará um aumento da inadimplência e pedidos de rescisão da relação contratual. Espera-se um cenário de grave inadimplência, o que prejudicará contratos vigentes e futuros, e colocará em teste a capacidade de adaptação dos todos os envolvidos.

Hoje, o desfazimento dos compromissos de compra e venda de imóveis na planta são regulados pela “Lei dos Distratos” (Lei 13.786/2018), a qual traz parâmetros fixados pelos Tribunais, os quais estabelecem que o consumidor poderá pleitear a resolução da relação contratual quando o atraso na entrega da unidade superar o prazo de tolerância de até 180 dias com aplicação de multa previsto no compromisso de compra e venda ou se não tiver condições de arcar com as prestações pela falta de condições financeiras.

Se aplicarmos a Lei do Distrato, os consumidores poderão pedir a resilição da relação contratual, entretanto, estarão sujeitos ao pagamento da multa compensatória prevista no instrumento. Para os contratos anteriores à entrada em vigor da Lei 13.786/2018, essa multa deverá respeitar os limites de 10% a 25% das parcelas pagas pelo promitente comprador, conforme entendimento sedimentado pelo STJ e, para os contratos posteriores, deverá seguir o previsto na Lei do Distrato.

Entretanto, devido a esta pandemia, se os consumidores, a exemplo das incorporadoras, demonstrarem que ficaram impossibilitados de adimplir as prestações por ele assumidas, poderão alegar a resolução por onerosidade excessiva, nos termos do art. 478 do Código Civil.

Para a caracterização desta hipótese, além dos aspectos financeiros (prova do prejuízo e do desequilíbrio contratual), o fato jurídico causador da onerosidade excessiva deve ser extraordinário e imprevisto. Os efeitos trazidos pela pandemia do Covid-19 podem ser caracterizados como imprevisíveis e extraordinários, não só por causar desequilíbrio à conclusão do contrato entre as partes, mas, também, porque a consequência desse desequilíbrio ter sido absolutamente extraordinária.

Desse modo, se o consumidor demonstrar que há desequilíbrio contratual, excesso de onerosidade tornaram a manutenção do contrato excessivamente onerosa, poderá este pleitear a resolução da relação contratual, hipótese em que terá direito à restituição dos valores pagos, de forma atualizada, sem a aplicação da multa compensatória prevista no compromisso de compra e venda para quaisquer das partes.

O Direito Civil brasileiro incorporou a teoria da imprevisão, autorizando a revisão judicial das prestações em situações excepcionais, nos termos do art. 317 e 478 do Código Civil, sem que isso implique, necessariamente, a resolução da relação contratual.

Por fim, concluímos que o melhor caminho para contornar os efeitos jurídicos e econômicos da crise é a negociação, revendo as cláusulas contratuais incompatíveis com a realidade atual, adaptando os compromissos assumidos e perspectivas criadas às circunstâncias imprevisíveis e extraordinários causadas pela pandemia do COVID 19.

Diante das reflexões acima, recomendamos sempre que se contate sempre um advogado, que após compreender o seu caso, poderá ajudá-lo a tomar a decisão mais segura. Estamos atentos às atualizações normativas do Governo Federal e do Governo Estadual, para sempre manter nossos clientes informados e ajudá-los da melhor maneira possível.