Cessão de direitos sobre imóveis: quando o ITBI pode ser cobrado?

A compra de um apartamento ou casa na praia ainda em construção é um bom exemplo de operação em que a cessão de direitos aquisitivos pode assumir grande importância.

O comprador celebra o compromisso de compra e venda, mas, antes da transferência definitiva do imóvel, decide negociar seus direitos com um terceiro, que passa a ocupar sua posição contratual. Embora não exista, nesse momento, transmissão da propriedade, a exigência de pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) pode representar um custo adicional relevante e até dificultar a realização do negócio.

Uma recente decisão do Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/TJSP) enfrentou justamente esse problema ao analisar se o registro da cessão decorrente de compromisso de compra e venda poderia ser condicionado à comprovação do recolhimento do imposto.

ITBI e cessão de direitos: o que efetivamente está sendo transmitido?

O ITBI é um imposto municipal previsto no artigo 156, II, da Constituição Federal. O dispositivo atribui aos Municípios competência para tributar a transmissão onerosa, entre vivos, de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, ressalvados os direitos reais de garantia, bem como a cessão de direitos à sua aquisição.

É justamente a referência constitucional à “cessão de direitos à aquisição” que torna a questão mais complexa. Em uma cessão decorrente de compromisso de compra e venda, o cedente não está transferindo ao cessionário a propriedade do imóvel. O que muda é o titular da posição contratual: aquele que anteriormente possuía o direito de adquirir o bem é substituído por outra pessoa.

A diferença é importante porque, no sistema jurídico brasileiro, a propriedade imobiliária não se transfere pela simples celebração do contrato. Os artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil vinculam a constituição ou transferência dos direitos reais imobiliários ao registro do título correspondente. Enquanto não houver o registro do título translativo, portanto, não ocorre a transferência do domínio.

Essa compreensão também encontra respaldo na interpretação conferida ao artigo 35 do Código Tributário Nacional, que disciplina as hipóteses de incidência do imposto. Em matéria de ITBI, a jurisprudência vem reconhecendo a relevância do registro imobiliário para caracterizar a efetiva transmissão da propriedade. Em precedente citado pelo próprio TJSP em outro julgamento, o STJ afirmou que o fato gerador se aperfeiçoa com o registro do título translativo no Registro de Imóveis. 

O ponto sensível está, portanto, em distinguir a cessão da posição contratual da posterior transmissão da propriedade. Embora estejam relacionadas ao mesmo imóvel, são etapas juridicamente diferentes da operação.

A importância da decisão do Conselho Superior da Magistratura do TJSP

Essa distinção foi determinante no julgamento da Apelação nº 1112607-56.2025.8.26.0100, pelo Conselho Superior da Magistratura do TJSP, em setembro de 2026. Conforme o texto divulgado pelo INR, discutia-se a possibilidade de exigir a comprovação do recolhimento do ITBI como condição para registrar uma cessão decorrente de compromisso de compra e venda.

A tese desenvolvida no voto parte de uma premissa objetiva: a cessão altera o titular da posição contratual, mas não transfere a propriedade imobiliária. Por essa razão, o registro da cessão não poderia ser condicionado ao pagamento do ITBI como se naquele momento estivesse ocorrendo a transmissão do domínio.

A fundamentação relaciona o artigo 156, II, da Constituição Federal, o artigo 35 do Código Tributário Nacional e os artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil. A relatora propôs, ainda, que a orientação administrativa fosse harmonizada com a jurisprudência predominante na esfera jurisdicional, sem que fosse necessário declarar a inconstitucionalidade da legislação municipal.

O resultado tem especial importância porque a controvérsia surgiu no âmbito registral. Não se trata apenas de discutir posteriormente se determinado imposto foi corretamente cobrado. Na prática, a exigência tributária funcionava como condição para o próprio acesso do título ao Registro de Imóveis. Ao afastá-la, a decisão elimina uma barreira concreta à formalização da cessão.

Isso pode produzir efeitos relevantes para a dinâmica do mercado imobiliário. Um imóvel adquirido na planta, por exemplo, pode ser negociado antes da conclusão da construção por diversas razões: mudança dos planos familiares, necessidade financeira, transferência de cidade ou simplesmente decisão de investimento. Se a cessão da posição contratual depender do recolhimento antecipado do ITBI, a tributação passa a representar custo adicional para uma operação que ainda não transferiu a propriedade.

A decisão, contudo, não significa que o imóvel ficará definitivamente fora do campo de incidência do imposto. Conforme consignado no voto divulgado, a futura transmissão definitiva permanece sujeita à análise do ITBI. O que se afasta é a utilização do recolhimento antecipado como requisito para registrar a cessão de direitos aquisitivos.

Há ainda uma cautela relevante quanto ao próprio julgamento. O texto divulgado registra uma aparente divergência formal: sua abertura menciona que teria sido negado provimento ao recurso, enquanto a ementa e a conclusão do voto indicam recurso provido e dúvida julgada improcedente. Assim, embora a tese jurídica e a conclusão do voto estejam claramente apresentadas no material divulgado, é recomendável acompanhar eventual retificação formal do acórdão.

Menos entraves para negociar, sem dispensar análise jurídica

A decisão do CSM/TJSP é relevante porque aproxima a prática registral da natureza jurídica da operação. Ceder direitos decorrentes de um compromisso de compra e venda não equivale, por si só, a transferir a propriedade do imóvel. Impedir o registro da cessão pela falta de recolhimento antecipado do ITBI pode criar um obstáculo econômico justamente em uma etapa na qual o domínio ainda não mudou de titular.

Para compradores, vendedores, investidores e incorporadoras, a discussão demonstra também que uma negociação imobiliária não deve ser examinada apenas pelo preço do imóvel. Estrutura contratual, situação registral e consequências tributárias podem determinar tanto o custo quanto a viabilidade da operação.

Em negócios imobiliários, muitas vezes o problema não está no contrato que se pretende celebrar, mas nas consequências jurídicas e tributárias que somente aparecem quando se tenta levá-lo a efeito. A assessoria do Azevedo Neto Advogados busca antecipar justamente esses obstáculos, estruturando operações e avaliando riscos antes que uma exigência tributária ou registral transforme uma oportunidade de negócio em um impasse.