ITBI: Em que transações ele é devido, como calcular e quando pagar?

O ITBI (Impostos sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal que deve ser pago por quem compra um imóvel e, para oficializar a compra e venda, este deve ser pago antes do registro do bem.

Sempre somos questionados por nossos clientes sobre os impostos incidentes sobre a compra de imóvel e, sempre, os orientamos sobre o valor correto a ser recolhido, bem como, conforme o caso, quais as medidas judiciais a serem adotadas para se pagar o valor correto.

Você deve estar se perguntando:

“Mas isto quer dizer que o Município em que se localiza o imóvel pode estar cobrando valor maior do que o legalmente devido?”

“Se já paguei o imposto, será que paguei o valor correto?”

“Em caso negativo, o que posso fazer para recuperar o valor pago a mais?”

• Quando devo pagar o ITBI?

O ITBI é devido quando há a transferência de titularidade de imóvel, ou seja, quando se registra perante o competente Cartório de Registro do Imóveis a aquisição do bem.

Porém, os Cartórios Notariais exigem o recolhimento do ITBI quando da assinatura de escritura de venda e compra de imóveis, ainda que tal procedimento contrarie a legislação brasileira a qual define que o momento da transmissão da propriedade de imóvel é aquele em que a transação é averbada junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Diante de tal contradição, o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, em 2013, que o recolhimento do ITBI somente pode ser exigido quando do momento da transferência de propriedade imobiliária junto ao Cartório de Registro de Imóveis, conforme acórdão prolatado pelo Ministro Dias Toffoli: “Está assente na Corte o entendimento de que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a transferência efetiva da propriedade imobiliária, ou seja, mediante o registro no cartório competente”.

Neste mesmo sentido, nos autos de Agravo de Recursos Extraordinário (ARE 1294969), o Ministro Luiz Fuz declarou que: “O fato gerador do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante registro”.

Há, entretanto, alguns recursos aguardando decisão para definir o procedimento a ser adotado pelos Cartórios Notariais e Cartórios de Registro de Imóveis.

• Como é calculado o ITBI?

O ITBI é calculado aplicando-se a alíquota determinada pela municipalidade sobre o valor venal do imóvel ou o valor da transação, o que for maior. No caso do Município de São Paulo, a alíquota é de 3%.

Porém, muitas municipalidades, como São Paulo, criaram o valor venal de referência, para, segundo eles, refletir valor do imóvel mais próximo ao de mercado.

O valor de referência é significativamente maior do que o valor venal, o que representa aumento no valor a ser pago a título de ITBI.

Conforme disposto no Código Tributário Nacional, o ITBI deve ser calculado o valor venal do imóvel ou o valor da aquisição, o que for maior. A jurisprudência é uníssona quanto a tal entendimento, interpretando como ilegal a cobrança do ITBI calculado sobre o valor venal de referência.

Ajudamos muitos de nossos clientes a propor medidas preventivas – antes da realização da venda e compra de imóvel – para que o ITBI fosse calculado corretamente e recolhido de acordo com lei, o que trouxe significativa economia à transação!

• E se já paguei o ITBI, há como reaver o valor pago a maior?

Para aqueles que pagaram o ITBI a maior, nos 5 anos anteriores, se faz possível recuperar o valor pago a mais, mediante a propositura de ação judicial.

O entendimento do Poder Judiciário é claro quanto ao direito do contribuinte em receber a restituição do valor pago a maior.

Assessoramos muitos clientes em obter tal restituição.

• E na cessão de direitos, há incidência do ITBI?

O ITBI incide sobre a transferência de propriedade de bem imóvel, o que somente ocorre quando escritura de venda e compra é levada a registro perante o cartório de registro de imóveis.

Na cessão de direitos sobre bem imóvel, não há a transferência de propriedade, definida legalmente como o fato gerador do imposto. Logo, não pode incidir o ITBI sobre cessão de direitos.

Este é o entendimento da jurisprudência do STF e do STJ, havendo, inclusive, decisão em repercussão geral, em fevereiro de 2021: somente há transferência da propriedade imobiliária, quando há o registro de venda e compra ou documento similar perante o Cartório de Imóveis.

Tal entendimento estende-se à promessa de venda e compra de imóvel, bem como à alienação fiduciária.

Porém, os Cartório de Notas exigem o recolhimento do ITBI sobre a cessão de direitos de bens imóveis, ainda que seja pacificado que tal cobrança é indevida!

Assessoramos nossos clientes, para evitar tal cobrança ilegal, acompanhando desde a negociação, análise de documentos e de minutas contratuais a fim de garantir transações imobiliárias seguras, nas quais se pague somente os impostos legalmente devidos!