– ITBI na compra ou transferência de imóvel: uma cobrança do Rio de Janeiro pode estar fazendo você pagar mais

Construir patrimônio leva tempo. Para a maioria das pessoas, ele é resultado de décadas de trabalho, investimentos, riscos assumidos, decisões empresariais e escolhas familiares. Um imóvel adquirido hoje pode representar recursos acumulados durante muitos anos — e, frequentemente, integra uma estratégia maior de geração de renda, investimento ou segurança para a família.

Por isso, preservar patrimônio não significa apenas investir bem. Significa também compreender os custos e os impostos que incidem sobre ele. Afinal, tão importante quanto cumprir corretamente as obrigações tributárias é não pagar mais impostos do que a lei efetivamente determina.

Mas você sabe se os impostos pagos nas suas operações imobiliárias foram calculados corretamente? É comum presumirmos que, se a guia foi emitida pela Prefeitura, o valor nela indicado necessariamente corresponde ao imposto devido. Em matéria tributária, porém, nem sempre é assim.

Uma recente decisão da 1ª Turma Recursal da Fazenda Pública do Rio de Janeiro chamou novamente a atenção para esse problema. No caso, o Município foi condenado a devolver parte do ITBI pago por um contribuinte porque utilizou, para calcular o imposto, valor superior ao da negociação do imóvel. 

ITBI: o que é e sobre qual valor o imposto deve incidir?

O ITBI — Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis — é um tributo de competência municipal que incide, em linhas gerais, sobre transmissões onerosas de imóveis e de determinados direitos sobre imóveis como, por exemplo, venda e compra ou integralização de capital de pessoa jurídica com bens imóveis É o imposto que normalmente aparece quando alguém compra um apartamento, uma casa, um terreno ou outro bem imobiliário.

A questão parece simples: se existe uma compra e venda ou transferência onerosa de propriedade, calcula-se o imposto e realiza-se o pagamento. O problema começa quando se pergunta: sobre qual valor o ITBI deve ser calculado?

Durante anos, essa pergunta gerou discussões entre contribuintes e municípios. O preço efetivamente negociado entre comprador e vendedor deve prevalecer? O Município pode utilizar o valor venal adotado para o IPTU? Pode estabelecer previamente um “valor de referência” para o imóvel e exigir o imposto sobre esse montante, mesmo que seja superior ao preço da operação?

Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça enfrentou essas questões no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.113, estabelecendo três premissas importantes: a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado; ela não está vinculada à base de cálculo do IPTU; e o Município não pode simplesmente estabelecer, de forma unilateral, um valor de referência e utilizá-lo previamente como base de cálculo do imposto.

Ainda, segundo o STJ, o valor da transação declarado pelo contribuinte possui presunção de compatibilidade com o valor de mercado. Isso não significa que a Prefeitura seja obrigada a aceitar qualquer preço informado. Se houver indícios de que o valor declarado não corresponde à realidade, o Fisco pode questioná-lo. Mas deverá fazê-lo por meio de procedimento próprio, no qual o contribuinte tenha oportunidade de apresentar documentos, avaliações e as particularidades que justificaram aquele preço.

O que está acontecendo com o ITBI no Município do Rio de Janeiro?

Hoje, a Municipalidade do Rio de Janeiro possui um sistema que “avalia” o valor do imóvel, definindo a base de cálculo do ITBI, ou seja, desconsidera, para fins de cálculo o valor da transação. 

Segundo entendimento do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro que considerou o entendimento firmado pelo STJ no Tema 1.113, não poderia ser imposto unilateralmente nas circunstâncias analisadas sob o fundamento de que a presunção de veracidade do valor informado pelas partes e a inexistência, naquele caso, de procedimento administrativo que demonstrasse a inadequação do valor declarado, assegurando contraditório e ampla defesa ao contribuinte.

A discussão ganha importância quando transportada para operações imobiliárias de maior valor.

No exemplo julgado, a diferença entre o preço negociado e a base adotada pelo Município foi de R$ 45 mil. Mas imagine a mesma distorção proporcional em um imóvel de R$ 1 milhão, R$ 3 milhões, R$ 5 milhões ou R$ 10 milhões. Considere, ainda, um investidor que realizou diversas aquisições imobiliárias ao longo dos últimos anos.

Diferenças aparentemente pequenas na base de cálculo podem se transformar em valores relevantes quando repetidas ou aplicadas sobre patrimônios maiores.

Isso não significa que toda cobrança de ITBI realizada pelo Município do Rio de Janeiro seja irregular, nem que o preço indicado pelas partes deva prevalecer em qualquer circunstância. A análise depende de cada operação.

Paguei ITBI a maior. É possível recuperar?

Essa é provavelmente a pergunta mais importante para quem adquiriu imóveis nos últimos anos.

O Código Tributário Nacional assegura ao contribuinte o direito à restituição do tributo pago indevidamente ou em valor superior ao devido. Como regra, o prazo para pleitear a restituição é de cinco anos, contado, nas hipóteses de pagamento indevido ou a maior, da extinção do crédito tributário.

Isso significa que quem adquiriu imóveis no Município do Rio de Janeiro nos últimos anos pode ter interesse em recuperar as respectivas guias de ITBI e compará-las com os documentos da operação.

A análise começa com algumas informações relativamente simples: qual foi o preço efetivamente negociado? Qual base de cálculo foi adotada pela Prefeitura? Quanto de ITBI foi recolhido? O Município utilizou valor superior ao declarado? Houve efetivo procedimento administrativo de avaliação? Quais documentos demonstram as características e as condições específicas do imóvel na época da aquisição?

Ter pago ITBI sobre valor superior ao preço da operação não significa, isoladamente, que exista direito automático à restituição. É necessário examinar a documentação, a forma pela qual a base de cálculo foi definida e as circunstâncias específicas do negócio.

Mas há uma providência simples que proprietários e investidores podem adotar: revisar as operações imobiliárias realizadas nos últimos cinco anos. Muitas vezes, uma guia de imposto arquivada junto à escritura pode revelar uma diferença que passou despercebida no momento da compra.

E isso nos leva a uma questão maior.

Preservar patrimônio também é planejar

Quem levou vinte ou trinta anos para construir patrimônio costuma acompanhar cuidadosamente seus investimentos. Analisa o preço de compra de um imóvel, sua rentabilidade, a valorização esperada, os custos de manutenção e as oportunidades de mercado.

Curiosamente, nem sempre dedica a mesma atenção à estrutura jurídica e tributária que envolve esses bens.

Planejamento patrimonial não significa simplesmente criar uma holding ou transferir imóveis para uma empresa. Tampouco existe uma estrutura que seja adequada para todas as famílias. Planejar começa antes: significa conhecer o patrimônio existente, sua forma de titularidade, sua tributação, seus riscos e aquilo que se pretende fazer com ele nos próximos anos e nas próximas gerações.

Essa é uma preocupação recorrente quando tratamos de arquitetura sucessória. Um planejamento adequado pode, conforme as características de cada família, permitir economia tributária lícita, organização e preservação do patrimônio, definição de regras de administração, preparação antecipada da sucessão, redução dos custos e da complexidade do inventário, prevenção de conflitos entre herdeiros, continuidade de empresas familiares e maior previsibilidade para as próximas gerações. Não existe uma ferramenta única: holdings, doações, testamentos, acordos societários e outros instrumentos precisam ser escolhidos de acordo com cada situação concreta.

Planejamento patrimonial não é apenas economia tributária. É uma forma de preservar, organizar e transmitir aquilo que levou uma vida para ser construído. Fale com os advogados especializados do Azevedo Neto Advogados e entenda os benefícios do planejamento tributário e patrimonial na preservação de seu patrimônio.