Os Cuidados Necessários na Gestão do Patrimônio Imobiliário

Da Aquisição de Imóveis à holding patrimonial

O patrimônio de uma família pode ser constituído por diversos tipos de ativos: imóveis, valores mobiliários (bitcoins ou participações societárias, como ações ou quotas, por exemplo), veículos, obras de arte, investimentos financeiros, dentre outros.

Dentre tais ativos, muitos de nossos clientes tem a maioria de seu patrimônio concentrado em bens imóveis, com o objetivo de usufruir dos proventos decorrentes de locação.

O que significa dizer que sempre há grande preocupação com a aquisição de imóveis, desde os aspectos contratuais até os impostos pagos, e como se buscar a proteção contratual contra o inadimplemento nos imóveis destinados à locação.

A busca de soluções jurídicas para tais preocupações é um tema recorrente entre nossos clientes, seja aqueles detentores de um ou dois imóveis, mas também aqueles que possuem vários imóveis. Ambos possuem um objetivo comum: a multiplicação de seu patrimônio!

Neste artigo abordaremos alguns aspectos relevantes da gestão do patrimônio imobiliário, para lhe ajudar na construção do futuro:

1. Cuidados na aquisição de imóveis;
2. Quais impostos devo pagar ao adquirir uma propriedade?
3. Quando se transfere efetivamente a propriedade de imóvel?
4. As vantagens da holding imobiliária
5. Os imóveis e as quotas da holding patrimonial podem ser penhorados em caso de dívidas?
6. Quais os cuidados que devo tomar ao locar imóvel?
7. O que acontece com a holding imobiliária na sucessão patrimonial?
8. Conclusão

Cuidados na Aquisição de Imóveis

Ao se adquirir um imóvel, há muito mais preocupações do que as condições negociais e a análise do potencial da propriedade escolhida.

Deve ser realizada meticulosa pesquisa do vendedor (certidões judiciais, fiscais e de projetos, dentre outras) a qual inclui o histórico das pessoas jurídicas das quais este foi sócio, para verificação de eventuais riscos nas quais o comprador possa vir a incorrer.

Dívidas e execuções em face do vendedor ou das sociedades das quais este tenha sido ou seja sócio podem levar a anulação do negócio celebrado, como veremos a seguir.

A celebração de instrumento de contrato adequado, elaborado por profissional especializado, também é essencial para se determinar as obrigações de cada parte, da entrega de certidões a serem analisadas à celebração de escritura de venda e compra para a efetiva transferência da propriedade de imóvel.

A aquisição de imóvel vai muito além de negociação de preço e verificação de sua rentabilidade. O cuidado na análise do vendedor e a celebração de instrumento de contrato adequado são essenciais à segurança do negócio!

Quais impostos devo pagar ao adquirir uma propriedade?

Quando se compra um imóvel, há a incidência do ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Intervivos, de competência municipal (https://azevedoneto.adv.br/o-itbi-incide-sobre-todas-as-transferencias-de-imoveis/).

O ITBI, nos termos da legislação federal, deve incidir sobre o valor venal do imóvel ou o valor da transação, o que for maior (https://azevedoneto.adv.br/e-books/).

Contudo, muitas municipalidades instituíram o valor venal de referência, o qual é superior ao valor venal, impondo a sua cobrança ao contribuinte!

Esse é o caso dos municípios de São Paulo e Campinas, fazendo com que o contribuinte tenha de pagar valore representativamente superior ao efetivamente devido!

Cabe ação judicial para prevenir tal cobrança e, assim, exigir que a municipalidade cobre o imposto calculado sobre o valor venal ou o valor da transação.

Para aqueles que recolheram o ITBI a maior, desde que tal pagamento tenha ocorrido há, no máximo, 5 anos, é possível pleitear a devolução do valor pago a maior.

Quando se transfere efetivamente a propriedade de imóvel?

Nos termos do Código Civil em vigor, a transferência da propriedade imobiliária ocorre quando do registro na matrícula de imóvel de escritura aquisitiva deste.

Este é o momento em que deve ser recolhido o ITBI, conforme a legislação e entendimento do Supremo Tribunal Federal, quando do registro do novo proprietário no competente cartório de registro de imóveis.

Porém, os cartórios de notas exigem o pagamento do ITBI para a lavratura de escritura de venda e compra, o que é ilegal e pode ser evitado por meio da competente ação judicial!

As vantagens da holding imobiliária

O que é mais vantajoso, adquirir imóvel por meio da pessoa física ou de holding imobiliária?

Tal resposta depende de alguns fatores como a destinação do imóvel, a atividade desenvolvida pelo adquirente e a origem dos recursos para a aquisição. Vejamos:

Quanto à origem dos recursos destinados a aquisição, se estes vierem da pessoa física, o imóvel deverá ser por esta adquirido e então transferido à holding, por meio de conferência de bens, ou seja, passando a compor o capital social da pessoa jurídica.

Caso a pessoa jurídica tenha recursos para a aquisição, se faz possível que esta compre o bem, o qual passa a integrar, contabilmente, o ativo ou o estoque da sociedade.

Tal classificação é essencial para se determinar que impostos serão pagos quando da alienação do imóvel.

Em caso de bem contabilizado em estoque o imposto incidente sobre o ganho de capital, nas empresas que tenham como objeto a administração de bens imóveis, é inferior aquele incidente sobre a venda de imóvel contabilizado como ativo.

Destacamos que o imposto sobre ganho de capital incidente sobre a venda de bem, contabilizado como ativo em pessoa jurídica, é superior aquele a ser pago pela pessoa física!

Ou seja, deve ser levada em consideração o objeto social da pessoa jurídica, para se determinar as vantagens fiscais.

Importante notar que, se o imóvel for adquirido pela pessoa física, para as empresas que tenham como objeto social a administração de imóveis, não se faz possível a aplicação da hipótese de não incidência do ITBI sobre a integralização de capital social.

Tal isenção somente é possível se a atividade da holding não incluir a administração de bens imóveis.

Quanto à locação, a tributação aplicável à pessoa jurídica é inferior ao da pessoa física.

Dentre as opções existentes, para se definir o caminho a ser seguido, devem ser avaliadas a necessidade das partes e a particularidade do caso prático.

Os imóveis e as quotas da holding patrimonial podem ser penhorados em caso de dívidas?

Na hipótese de dívidas em nome da sociedade:

• seus bens respondem pelo pagamento destas, sejam tais passivos oriundos de dívidas financeiras, tributos, ações cíveis ou reclamações trabalhistas (https://azevedoneto.adv.br/empreendendo-com-seguranca-os-desafios-do-empreendedor-e-como-preservar-o-patrimonio-2/);
• Caso não se localize bens em nome da pessoa jurídica, os bens dos sócios somente poderão ser alcançados mediante a propositura de ação judicial com o objeto de desconsiderar a personalidade jurídica, da qual é requisito que haja a confusão patrimonial e o abuso da personalidade jurídica.

Em caso de dívida em nome da pessoa física, é possível a penhora de bens pessoais, sejam eles imóveis ou participações societárias.

Quais os cuidados que devo tomar ao locar imóvel?

Antes de mais nada, se faz necessário realizar a análise de crédito do interessado na locação.

A elaboração e celebração de contrato de locação prevendo cláusulas de garantia, seja ela fiança, seguro fiança, caução ou fiador que assegurem o recebimento de alugueis em caso de inadimplemento.

A definição de garantias, direitos e deveres das partes é essencial para se reduzir os riscos do locador e determinar as obrigações do locatário quanto à manutenção do imóvel e pagamento de alugueis.

O que acontece com a holding imobiliária na sucessão patrimonial?

A participação societária em holding patrimonial deve ser objeto de inventário, seja ele judicial ou extrajudicial, em caso de falecimento de sócio.

O imposto incidente sobre o inventário é o ITCMD – Imposto sobre Transmissão de Bens Causa Mortis e Doação, que, no Estado de São Paulo, tem alíquota de 4% sobre o valor do benefício econômico dos bens deixados.

Nos termos da legislação vigente nesta data, as quotas devem ser declaradas, para fins de cálculo do ITCMD de acordo com o balanço da pessoa jurídica.

Para se evitar tal imposto, há possibilidade de se realizar planejamento sucessório, para se reduzir o custo fiscal de inventário (https://azevedoneto.adv.br/mitos-e-verdades-sobre-o-planejamento-sucessorio/)

Destacamos que há projeto de lei em trâmite o qual pode alterar a base de cálculo, aumentando representativamente o valor do ITCMD a ser pago (https://azevedoneto.adv.br/ainda-havera-aumento-do-itcmd-entenda-o-que-as-alteracoes-que-novos-projetos-de-lei-podem-trazer-ao-aumentar-o-itcmd/).

Conclusão

Esperamos ter exposto algumas das nuances da gestão de patrimônio imobiliário que devem ser considerados no dia a dia da condução de negócios.

Para entender o que melhor se aplica ao seu caso, é primordial que se consulte profissional especializado que possa lhe orientar, sobre as vantagens da holding imobiliária ao seu caso e às ferramentas do planejamento sucessório aplicáveis ao seu caso.

Importante lembrar que não há soluções padronizadas, mas a necessidade de cada família ou indivíduo.