Posso renegociar contratos de locação, diante do COVID 19?

Na atual conjuntura econômica causada pelo COVID 19, muito se fala na aplicação da teoria da imprevisão na renegociação de contratos, principalmente nos contratos de locação. São publicados artigos sobre a concessão de tutelas de urgência e outras decisões pelo Poder Judiciário concedendo a suspensão do pagamento de contratos de locação ou descontos nos valores dos alugueis. Contudo, é primordial que se compreenda os requisitos para a aplicação da teoria da imprevisão, bem como as disposições legais aplicáveis ao caso prático.

A teoria da imprevisão, prevista nos artigos 478 a 480 do Código Civil, é a possibilidade de desfazimento ou revisão de contratos, por eventos imprevisíveis ou extraordinários, quando a prestação de uma das partes tornar-se exageradamente onerosa. Importante entender que os acontecimentos imprevisíveis ou extraordinários são aqueles inevitáveis, cuja prevenção é algo impossível e mesmo que possam ser previsíveis, suas consequências tornam-se insuscetíveis de reparação.

Para a aplicabilidade da teoria da imprevisão, deve se caracterizar o excessivo desequilíbrio contratual entre partes, causado por evento imprevisível, que pode causar o enriquecimento excessivo de uma das partes e o sacrifício da outra. Considerando o contrato com um negócio que se insere em determinada realidade, sujeito às incertezas inevitáveis, quando há modificação das circunstâncias de forma a onerar excessivamente uma das partes, deve se buscar restaurar o equilíbrio.

O que se deve objetivar quando da renegociação do contrato é o reestabelecimento do equilíbrio entre as partes, o que pode variar de acordo com o caso prático. Ou seja, o percentual de desconto a ser concedido como, por exemplo, em um imóvel comercial, depende da atividade desenvolvida, da localização, da capacidade financeira do locatário.

Não há duas relações contratuais iguais e as partes tem diferentes características, ou seja, cada decisão judicial analisa um caso específico, buscando o reequilíbrio do contrato para as partes envolvidas, não há como se generalizar, sob pena de se infringir o princípio da igualdade, disposto no artigo 5º da Constituição Federal, segundo o qual deve se tratar igualmente os iguais e desigualmente os desiguais. Cada caso de ser analisado de acordo com as suas particularidades.

Em resumo, a teoria da imprevisão deve ser aplicada a cada caso especificamente, para que se reestabeleça o equilíbrio econômico financeiro de cada contrato. Antes de se buscar o Poder Judiciário, é importante esgotar as tentativas de negociações amigáveis para se conciliar o interesse das partes.

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