Reforma Tributária e Imóveis: Como o IBS, CBS e o Novo ITBI Afetam Holdings Patrimoniais

A entrada em vigor da Lei Complementar nº 227/2026 marca um novo capítulo na tributação das operações imobiliárias. A norma regulamenta pontos centrais da reforma tributária e impacta diretamente empresários, investidores e grupos empresariais que possuem imóveis para locação ou realizam reorganizações societárias envolvendo ativos imobiliários.

A nova legislação produz dois principais eixos de impacto: (i) mudanças no ITBI e (ii) nova incidência de IBS e CBS sobre locações e vendas de imóveis.

ITBI: nova base de cálculo e maior integração fiscal

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), de competência municipal, continua existindo. O que mudou foi a definição de sua base de cálculo.

A LC 227/2026 alterou o artigo 38 do Código Tributário Nacional para estabelecer que o “valor venal” do ITBI passa a ser o valor pelo qual o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado, estimado com base em critérios técnicos. 

Entre os critérios que podem ser utilizados pelos municípios estão:

• Preços praticados no mercado imobiliário
• Informações de cartórios e agentes financeiros
• Localização, tipologia e destinação do imóvel
• Área e demais características técnicas

Além disso, os municípios passam a ter o dever de divulgar os critérios utilizados, assegurando ao contribuinte o direito de contestação. 

IBS e CBS: nova tributação sobre locação e venda

A principal transformação está na substituição de diversos tributos pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

Tanto a locação quanto a compra e venda de imóveis passam a ser tributadas por IBS e CBS, que substituem ISS, ICMS, PIS e Cofins.

Se antes, para a pessoa jurídica, era pago, aproximadamente, 11,6% de impostos, com a Lei Complementar nº 227/2026, passa a ser, aproximadamente, de 16%. 

Impactos estratégicos para empresas imobiliárias

Para empresas que concentram imóveis em holdings patrimoniais ou estruturas operacionais, os principais reflexos são:

1. Reorganizações societárias mais caras (ITBI sobre valor de mercado).
2. Mudança na estrutura de fluxo de caixa com IBS/CBS sobre receita de locação.
3. Maior fiscalização automatizada, inclusive com integração ao Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que centraliza informações sobre imóveis. 

Esse ponto merece atenção especial nas operações de reorganização societária envolvendo imóveis, como integralizações de capital ou transferências patrimoniais entre empresas do mesmo grupo. Nessas situações, frequentemente se discute a aplicação da imunidade prevista no art. 156, §2º, I, da Constituição Federal, cuja interpretação continua sendo objeto de debates relevantes na jurisprudência.

Torna-se, portanto, indispensável a revisão de contratos de locação e da política de precificação de aluguéis.

A lógica da reforma é ampliar a centralização e o cruzamento automatizado de dados fiscais e imobiliários.

Como se preparar para o novo cenário

Vale lembrar que a implementação do IBS e da CBS ocorrerá de forma gradual entre 2026 e 2033, período em que haverá convivência entre o sistema tributário atual e o novo modelo. Essa transição exigirá das empresas acompanhamento constante da carga tributária efetiva e revisão periódica de suas estruturas patrimoniais.

Diante desse contexto, algumas medidas são recomendáveis:

• ✔ Revisar avaliações de imóveis antes de integralizações ou reorganizações.
• ✔ Atualizar sistemas de emissão fiscal para destaque correto de IBS/CBS.
• ✔ Reavaliar se a exploração imobiliária deve ocorrer via pessoa física ou jurídica.
• ✔ Projetar cenários de carga tributária futura.
• ✔ Revisar contratos de locação para absorver eventual aumento de carga.

A reforma não é apenas uma mudança de alíquota — é uma mudança de modelo.

Empresas que anteciparem ajustes estruturais tendem a preservar margens, reduzir riscos fiscais e manter eficiência patrimonial. Já decisões tomadas sem análise prévia podem gerar aumento relevante de custo tributário, especialmente em operações envolvendo transmissão de imóveis e reorganizações internas.

O momento exige estratégia, planejamento e atualização técnica constante. Consulte os advogados especializados do Azevedo Neto Advogados para revisar seu planejamento sucessório e patrimonial, e melhorar a performance fiscal de seu portfólio imobiliário.