Vendi meu imóvel e, tenho de pagar o imposto sobre lucro imobiliário. E agora? Aproveite a oportunidade para reduzir tal imposto até 16.12.2024

Como é calculado o ganho de capital atualmente?

O valor a ser recolhido a título de imposto sobre o ganho de capital é calculado deduzindo-se do valor de venda, o custo de aquisição. Sobre o resultado aplica-se o percentual da alíquota do imposto, conforme o valor apurado, conforme abaixo.

• 15% para ganhos até R$ 5 milhões;
• 17,5% para ganhos entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões;
• 19% para ganhos entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões;
• 22,5% para ganhos entre R$ 30 milhões e R$ 50 milhões;
• 25% para ganhos acima de R$50 milhões.

Em que situações, se está isento do pagamento de ganho de capital?

Existem algumas isenções que podem ser aplicadas.

Venda de Imóvel de até R$ 440.000,00:

O vendedor pode estar isento do Imposto de Renda sobre o ganho de capital se o valor total da venda do imóvel for de até R$440.000,00, desde que não tenha vendido outro imóvel nos últimos 5 anos.

Utilização do Valor da Venda para Comprar Outro Imóvel:

Se o contribuinte vender um imóvel residencial e utilizar todo o valor da venda para adquirir outro imóvel residencial no prazo de 180 dias, ele pode se isentar do imposto sobre o ganho de capital. É importante que o novo imóvel seja destinado à moradia.

Redução da Base de Cálculo

A possibilidade de redução da base de cálculo do lucro imobiliário está prevista no artigo 40 da Lei nº 11.196/2005 e no artigo 18 da Lei nº 7.713/1988. Esses dispositivos permitem o abatimento progressivo sobre o ganho de capital na venda de imóveis, de acordo com o tempo de propriedade. 

Como é possível atualizar o valor de aquisição de imóvel?

A atualização do valor de aquisição de um imóvel é um assunto importante, especialmente em relação ao cálculo do Imposto de Renda sobre o ganho de capital na venda do bem. 

Custo de Aquisição:

O custo de aquisição pode incluir não apenas o valor pago pelo imóvel, mas também despesas relacionadas à aquisição que podem ser somadas ao valor de aquisição, melhorando a base de cálculo, tais como:

• Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
• Honorários de corretagem;
• Despesas com escritura e registro;
• Melhorias realizadas no imóvel (desde que essas melhorias aumentem o valor do imóvel).

Para tanto, é essencial guardar todos os comprovantes de despesas que possam ser somadas ao custo de aquisição, pois podem ser utilizados para justificar o valor correto em caso de venda do imóvel e para fins de cálculo do ganho de capital.

Imóveis Recebidos por Herança ou Doação:

Quando um imóvel é recebido por herança ou doação, a base de cálculo do ganho de capital é o valor de mercado do bem na data da doação ou da herança, caso o bem tenha sido registrado em nome do donatário ou herdeiro.

A Lei nº 14.973/2024

A Lei nº 14.973/2024 visa facilitar o pagamento do imposto, mas impõe restrições que podem complicar a vida do contribuinte e é uma contrapartida do governo para cumprir a meta fiscal após a desoneração da folha salarial.

A nova lei prevê uma alíquota reduzida de 4% para pessoas físicas e 10% para pessoas jurídicas. Os valores originais para esses grupos eram de 15% a 22,5% e 34% respectivamente.

A nova legislação busca incentivar a atualização do valor dos imóveis e reduzir a carga tributária, mas com uma condição: a redução da alíquota só valerá para quem vender o imóvel depois de 15 anos. Antes desse período, o contribuinte poderá usufruir apenas de uma parcela proporcional do valor já pago à Receita Federal.

O cálculo leva em consideração 14 faixas percentuais, que variam conforme o tempo em que o imóvel permanecer em posse do contribuinte. 

A medida pode ser benéfica para quem possui imóveis antigos e tem a certeza de que não os venderá nos próximos 15 anos. No entanto, para quem precisa vender o imóvel antes desse prazo, a nova lei pode gerar um custo maior do que o imposto que seria pago sem a atualização. 

Atualizar o valor do imóvel para fins de imposto de renda pode parecer vantajoso a longo prazo, mas, a curto prazo, o contribuinte corre o risco de pagar mais imposto do que se não tivesse feito a atualização.

Outro ponto que requer atenção é a falta de clareza sobre como se dará o aproveitamento do valor pago com a atualização, após a morte do proprietário. 

Uma vez que não esclarece se o herdeiro poderá utilizar o valor pago para reduzir o imposto sobre a venda do imóvel.

Para se saber se a atualização é benéfica ou não, se faz necessário analisar a situação individual de cada caso e buscar o aconselhamento de um especialista. 

A decisão depende da análise de cada caso, levando em consideração o tempo que o imóvel permanecerá em posse do contribuinte, as necessidades de capital e o risco de pagar mais imposto a curto prazo.

A Instrução Normativa nº 2.222/2024 da Secretaria da Receita Federal

A Secretaria da Receita Federal publicou a Instrução Normativa nº 2.222, que regulamenta a atualização do valor de imóveis para fins de Imposto de Renda (IR), com a possibilidade de pagar uma alíquota menor.

Para pessoas físicas, a alíquota será de 4% sobre a diferença, ao invés dos 15% a 22,5% atuais. Por sua vez, para pessoas jurídicas, a alíquota será de 6% para o imposto de renda sobre o ganho de capital e 4% para a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), uma redução em relação aos 34% atuais. 

No entanto, a medida tem algumas restrições importantes:

• Prazo de 15 anos: A alíquota reduzida só se aplica se o imóvel for vendido após 15 anos da atualização. Caso contrário, o contribuinte terá que pagar uma parcela proporcional do imposto sobre o ganho de capital.
• Cálculo complexo: O cálculo do imposto a ser pago em caso de venda antes dos 15 anos é complexo e leva em consideração a data da venda e o tempo decorrido desde a atualização.
• Imóveis no exterior: A norma também permite a atualização do valor de imóveis no exterior, mas exige que eles já tenham sido declarados à Receita Federal. No caso de imóveis de empresas controladas no exterior ou trusts, um responsável precisa ser designado para declarar o bem.
• Pontos pendentes de esclarecimentos: A lei e a normativa da Secretaria da Receita Federal ainda dependem de esclarecimentos, como a questão de como se dará o aproveitamento do valor pago com a atualização após a morte do proprietário e se o fator de redução se aplica ao custo de aquisição acrescido pelo contribuinte que aderir à atualização.

Como aproveitar a oportunidade

O prazo para optar pela medida é até 16 de dezembro de 2024. 

Contudo, se faz necessário enfatizar que a medida pode ser benéfica para quem possui imóveis antigos e pretende vendê-los somente após um longo período. No entanto, para aqueles que precisam vender o imóvel em um curto prazo, a nova lei pode ser desfavorável. 

É fundamental que os contribuintes avaliem cuidadosamente os termos da legislação e consultem um especialista para entender como a medida impacta sua situação individual e tomar a melhor decisão para seus interesses.

Consulte os advogados especializados do Azevedo Neto Advogados e entenda se a Lei nº 14.973/2024 pode beneficiar o seu patrimônio. 

A importância do planejamento patrimonial

A nova lei pode ser vantajosa para alguns casos específicos, mas exige planejamento e análise individualizada.

O planejamento patrimonial é crucial para garantir a segurança, organização e a destinação adequada do seu patrimônio, tanto em vida quanto após a sua partida. Ele vai muito além de simplesmente ter uma herança para deixar, englobando diversos aspectos importantes para sua vida financeira e familiar.

Estamos falando da possibilidade de agregar ao planejamento a proteção patrimonial e a arquitetura sucessória:

Em resumo, o planejamento patrimonial te ajuda a:

• Proteger seu patrimônio.
• Evitar brigas familiares por herança.
• Reduzir custos com impostos e inventário.
• Garantir que seus desejos sejam cumpridos.
• Deixar um legado para sua família e para a sociedade.

É importante ressaltar que o planejamento patrimonial é individualizado e deve ser elaborado com a ajuda de profissionais especializados.

Consulte os advogados especializados do Azevedo Neto Advogados e entenda como o planejamento patrimonial, sucessório e tributário pode ser uma importante ferramenta na preservação do patrimônio familiar.