O que fazer quando o ITBI e o ITCMD são cobrados a maior
- Em 02/12/2019
Saiba se o valor que você paga está correto ou além do que deveria!
ITBI e ITCMD devem ser cobrados somente com base no Valor Venal do Imóvel. Porém, na prática, foi criado um “valor venal referencial” e o contribuinte está tendo que desembolsar mais para quitar esses impostos. Saiba por que isso está errado e o que é possível fazer para reverter essa situação.
Vamos abordar o tema através dos seguintes tópicos:
- O que é o ITBI e o ITCMD
- O que é o Valor Venal do Imóvel
- Como saber se estou pagando um valor maior do que o devido?
- Já paguei o valor indevido, o que fazer?
Conheça os seus direitos e compreenda o que você pode fazer para defendê-los.
- O que é o ITBI e o ITCMD
ITBI e ITCMD são impostos pagos quando há transferência da titularidade do imóvel:
- ITBI: Imposto sobre a transmissão de bens imóveis
- ITCMD: Imposto de transmissão causa mortis e doação
O ITBI é pago ao Município sempre que alguém vende um imóvel. É através desse imposto que é assegurada a transferência do imóvel para o novo proprietário. Da mesma forma, o ITCMD, é pago para transferir a titularidade do antigo proprietário para o novo, porém para nos casos de herança ou doação (situações não onerosas). Esse imposto é pago ao Estado.
- O que é o Valor Venal do Imóvel
Quem vai pagar qualquer desses impostos precisa saber que ele é calculado sobre o valor venal do imóvel.
- Valor Venal do Imóvel: É o valor do seu imóvel calculado através de uma estimativa do poder público
Vendo esse conceito, conseguimos compreender que o valor venal nunca será igual ao valor de mercado. O poder público calcula esse valor através de uma fórmula que leva em consideração área do terreno, o valor unitário padrão residencial com base na Planta Genérica de Valores do Município (PGV), a idade do imóvel, dentre outros requisitos.
- Como saber se estou pagando valor maior do que o devido?
A cobrança ilegal do ITBI surge porque o ente público, muitas vezes, ao invés de utilizar o valor venal do imóvel para calcular o imposto, utiliza o valor venal de referência o qual é superior. Em alguns casos, esse valor venal de referência aumenta em 150% o valor venal comum (utilizado para o IPTU). Essa medida é feita para aumentar o valor do imposto que você paga, visto que a intenção é que este valor venal de referência se aproxime do valor de mercado.
Nesse sentido, podemos destacar o Estado de São Paulo, que costuma utilizar como critério esse valor venal de referência pautado no Decreto Estadual 55.002/2009. Porém, nos termos do art. 97, inciso II, §1 01 do CTN, nenhum tributo será aumentado, a não ser por meio de lei. Isso quer dizer que este decreto não tem o poder de utilizar um valor venal de referência que acabe aumentando o valor do seu tributo.
Se você quer fazer a comparação para identificar se o valor está correto basta consultar o valor venal do imóvel. Ele poderá ser consultado online através do portal de diversos Municípios e para os que não contemplam essa função, é possível consultar o valor na sede do Município. Indicamos, sempre antes de comprar um imóvel, buscar o apoio de um advogado para prestar uma consultoria que garanta a correta aplicação da Lei ao seu caso.
- Por que a cobrança através do Valor Venal Referencial é errada?
A utilização do valor venal referencial é indevida, pois, não é isso o que a lei determina. O Município e o Estado ao apurarem o valor dos impostos devem obedecer ao princípio da legalidade, ou seja, obedecer ao que a lei determina. A determinação legal obriga a utilização do valor venal para apuração do ITBI e do ITCMD, então, é ilegal utilizar outro parâmetro, qual seja, o valor venal referencial.
- Já paguei o valor indevido, o que fazer?
Para quem já efetuou o pagamento dos impostos com base na Taxa Referencial ainda há uma solução. É possível requerer judicialmente a restituição da diferença entre o valor pago e o valor correto, caso o pagamento tenha sido realizado nos últimos 5 anos.
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