Há risco na compra de imóveis? A importância da auditoria legal na redução de riscos

É de conhecimento geral que há riscos nas negociações de compra e venda de imóveis, seja em decorrência das irregularidades nos registros dos imóveis junto aos órgãos competentes, seja resultante de dívidas em nome dos vendedores.

Por conta dessa situação, compradores e vendedores têm que adotar vários procedimentos para garantir a segurança e o sucesso do negócio. Há formas de se reduzir tais riscos, dentre elas fazer o levantamento de informações detalhadas dos vendedores e do imóvel; e não é só, se faz muito necessário também, a contratação de um advogado especializado para avaliar, tornando assim, o investimento mais seguro!

Desta forma, entendemos que a auditoria legal é uma ferramenta eficaz e segura, garantir a segurança da negociação, pois por meio dela é possível verificar a regularidade do imóvel, informações das partes (seja ela compradora, vendedora ou parte na relação jurídica em empreendimentos imobiliários) assim, reduzirá os riscos associados à sua contratação.

Outro cuidado importante, é a correta elaboração de instrumentos particulares entre as partes (proprietários de imóveis e empreendedores), que pretendem parcelar, lotear ou incorporar, para se especificar os direitos e obrigações das partes, bem como as regras que regerão a relação.

Outrossim, este negócio pode ocorrer sob diferentes formas, sejam por meio de parcerias, trocas, compras e vendas, formatação de uma empresa para fins especiais ou sociedade conta de participação, incorporações por mandato etc. Para se determinar qual a melhor forma aplicável ao caso prático, advogado especializado deverá ser consultado. A escolha da formatação adequada também permite que se reduza os tributos pagos.

No entanto, independentemente do formato escolhido para realizar a operação, existe uma premissa indispensável para o sucesso do empreendimento pretendido: avaliar a história da propriedade e dos proprietários. Isso ocorre porque, a situação da propriedade e seus proprietários podem revelar impedimentos ou entraves à realização do negócio.

Portanto, nada mais natural que a realização de uma auditoria legal pela parte empreendedora ou compradora, também chamada de Due Diligence, sem prejuízo de uma avaliação técnica e econômica, para verificar se há algum problema que dificulte ou até mesmo impossibilite o contrato.

Nesse cenário, é importante compreender:

• Como elaborar um contrato que inclua uma auditoria legal, sem prejuízo de vínculos anteriores com o proprietário da terra, pois pode haver uma excelente oportunidade de negocial; e
• A melhor maneira de fornecer segurança jurídica às partes interessadas.

Com efeito, independentemente do formato da contratação, pois cada uma delas traz consigo diferentes implicações tributárias, negociais e obrigacionais, é determinante incluir uma condição suspensiva no contrato, atestando que a eficácia da operação se submete ao resultado positivo da auditoria legal que será realizada.

Os documentos que serão necessários para concluir o contrato dependem da destinação do imóvel, se a propriedade é destinada a fins rurais, se já se tornou urbana ou se está em construção, conforme o caso, somente sob autorização da lei municipal ou o distrital.

Além dos documentos relevantes, deve-se garantir que a Due Diligence preste atenção à existência de dívidas e outros ativos em nome do proprietário e verifique os registros e averbações contidos no certificado de ônus da propriedade.

Nesse contexto, a auditoria legal, além de certificar se a empresa é capaz de manter seu curso, sem obstáculos ao seu desenvolvimento, também antecipa problemas e permite que as partes os resolvam, atribuindo deveres e igualando a responsabilidade, firmando um contrato mais justo e igualitário.

Portanto, uma auditoria legal é sempre recomendada, tanto para os proprietários de terras que conhecem as fraquezas de seus ativos quanto para o empresário confiante de que poderá investir em uma estrutura mais sólida, reduzindo os riscos associados à contratação.