Se correr o bicho pega, se ficar o bicho come – o imposto sobre ganho de capital na venda de um imóvel
- Em 27/09/2024
Quando falamos em impostos, é como se um fantasma estivesse assombrando nossos clientes. Contudo, há fantasmas mais perversos e assustadores, enquanto outros mais camaradas.
Hoje, vamos conversar sobre um fantasma aterrador, para todos os que desejam vender imóveis, principalmente após o “boom” imobiliário dos anos de 2007 e 2014, nos quais os empreendimentos imobiliários residenciais e comerciais foram impulsionados pelo crescimento econômico, baixa taxa de juros, demanda crescente e investimentos estrangeiros.
Como resultado do “boom” imobiliário, aqueles que adquiriram imóveis antes e os declararam em suas declarações de imposto de renda pelo valor de aquisição, ao vender o imóvel, observam um alto lucro imobiliário.
A princípio, parece excelente, mas ao se apurar o valor do imposto a ser recolhido a título de ganho de capital, o vendedor toma um grande susto!
Te convidamos a conversar conosco sobre o ganho de capital, hoje, como é possível atualizar o valor do seu imóvel, e em que situações não incide o ganho de capital.
Hoje, vamos entender:
- O que é o ganho de capital na venda de imóveis?
- Como é calculado o ganho de capital atualmente?
- Em que situações, se está isento do pagamento de ganho de capital?
- Como é possível atualizar o valor de aquisição de imóvel?
- A importância do planejamento patrimonial.
O que é o ganho de capital na venda de imóveis?
O ganho de capital é a diferença entre o valor de venda do imóvel e o seu custo de aquisição. O custo de aquisição inclui o preço de compra e algumas despesas relacionadas à aquisição, como:
- Impostos pagos na compra (ITBI);
- Honorários de corretagem;
- Despesas com escrituração do imóvel.
- Melhorias realizadas no imóvel (que aumentem seu valor).
Como é calculado o ganho de capital atualmente?
O valor a ser recolhido a título de imposto sobre o ganho de capital é calculado deduzindo-se do valor de venda, o custo de aquisição. Sobre o resultado aplica-se o percentual da alíquota do imposto, conforme o valor apurado, conforme abaixo.
- 15% para ganhos até R$ 5 milhões;
- 17,5% para ganhos entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões;
- 19% para ganhos entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões;
- 22,5% para ganhos entre R$ 30 milhões e R$ 50 milhões;
- 25% para ganhos acima de R$50 milhões.
Em que situações, se está isento do pagamento de ganho de capital?
Existem algumas isenções que podem ser aplicadas.
Venda de Imóvel de até R$ 440.000,00:
O vendedor pode estar isento do Imposto de Renda sobre o ganho de capital se o valor total da venda do imóvel for de até R$440.000,00, desde que não tenha vendido outro imóvel nos últimos 5 anos.
Utilização do Valor da Venda para Comprar Outro Imóvel:
Se o contribuinte vender um imóvel residencial e utilizar todo o valor da venda para adquirir outro imóvel residencial no prazo de 180 dias, ele pode se isentar do imposto sobre o ganho de capital. É importante que o novo imóvel seja destinado à moradia.
Redução da Base de Cálculo
A possibilidade de redução da base de cálculo do lucro imobiliário está prevista no artigo 40 da Lei nº 11.196/2005 e no artigo 18 da Lei nº 7.713/1988. Esses dispositivos permitem o abatimento progressivo sobre o ganho de capital na venda de imóveis, de acordo com o tempo de propriedade.
Como é possível atualizar o valor de aquisição de imóvel?
A atualização do valor de aquisição de um imóvel é um assunto importante, especialmente em relação ao cálculo do Imposto de Renda sobre o ganho de capital na venda do bem.
Custo de Aquisição:
O custo de aquisição pode incluir não apenas o valor pago pelo imóvel, mas também despesas relacionadas à aquisição que podem ser somadas ao valor de aquisição, melhorando a base de cálculo, tais como:
- Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
- Honorários de corretagem;
- Despesas com escritura e registro;
- Melhorias realizadas no imóvel (desde que essas melhorias aumentem o valor do imóvel).
Para tanto, é essencial guardar todos os comprovantes de despesas que possam ser somadas ao custo de aquisição, pois podem ser utilizados para justificar o valor correto em caso de venda do imóvel e para fins de cálculo do ganho de capital.
Imóveis Recebidos por Herança ou Doação:
Quando um imóvel é recebido por herança ou doação, a base de cálculo do ganho de capital é o valor de mercado do bem na data da doação ou da herança, caso o bem tenha sido registrado em nome do donatário ou herdeiro.
Atualização do valor do imóvel
A Lei nº 14.973/2024 permite a redução do imposto sobre ganho de capital na venda de imóveis, enquanto permite que proprietários atualizem o valor de mercado do bem junto à Receita Federal e, em troca, paguem uma alíquota menor de Imposto de Renda na hora da venda.
A importância do planejamento patrimonial
A nova lei pode ser vantajosa para alguns casos específicos, mas exige planejamento e análise individualizada.
O planejamento patrimonial é crucial para garantir a segurança, organização e a destinação adequada do seu patrimônio, tanto em vida quanto após a sua partida. Ele vai muito além de simplesmente ter uma herança para deixar, englobando diversos aspectos importantes para sua vida financeira e familiar.
Estamos falando da possibilidade de agregar ao planejamento a proteção patrimonial e a arquitetura sucessória:
Em resumo, o planejamento patrimonial te ajuda a:
- Proteger seu patrimônio.
- Evitar brigas familiares por herança.
- Reduzir custos com impostos e inventário.
- Garantir que seus desejos sejam cumpridos.
- Deixar um legado para sua família e para a sociedade.
É importante ressaltar que o planejamento patrimonial é individualizado e deve ser elaborado com a ajuda de profissionais especializados.
Consulte os advogados especializados do Azevedo Neto Advogados e entenda como o planejamento patrimonial, sucessório e tributário pode ser uma importante ferramenta na preservação do patrimônio familiar.
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