Quando incide o ITBI? Entenda um pouco sobre o ITBI na transferência de propriedade de imóveis

O fato gerador e a alíquota do ITBI

Para calcularmos um imposto devemos saber: qual é o fato que lhe dá causa (fato gerador); o valor base do cálculo (base de cálculo) e; sobre ele aplicar uma alíquota determinada em lei (percentual).

No caso da venda e compra de imóvel, a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel, entendendo-se como tal o valor de mercado.

Sobre ela se aplica alíquota determinada por cada município para chegar ao valor do imposto, por exemplo, no município de São Paulo a alíquota do ITBI é de 3%.

Quanto a isso, não há discordância.

Porém, diversos municípios criaram o valor venal de referência, valor entendido pelas municipalidades como mais próximo do valor de mercado dos imóveis.

Ocorre que o valor venal de referência, em 30% dos casos, é superior ao valor da transação.

 Ao utilizar essa base de cálculo, majora-se, assim, o valor a ser pago pelo contribuinte.

 Então, questiona-se: é legal a cobrança do ITBI calculado sobre o valor venal de referência?

O entendimento do Poder Judiciário é que o cálculo do ITBI sobre o valor venal de referência é ilegal.

O ITBI incide sobre a cessão de direitos sobre imóvel?

Não, o ITBI não incide sobre a cessão de direitos sobre bem imóvel.

O entendimento do STF é de que o ITBI não deve incidir sobre cessão de direitos de bem imóvel, uma vez que a cessão de direitos não implica na transferência de propriedade imobiliária.

Contudo, os cartórios de registro de notas, para lavratura de escritura de cessão, exigem que o contribuinte recolha o ITBI, mesmo que sem qualquer fundamento legal.

Então, o que fazer? Se faz necessário propor medida judicial para coibir tal exigência e não pagar imposto indevidamente.

Como deve ser calculado o ITBI sobre imóveis adquiridos em leilão judicial?

Para os imóveis adquiridos em leilão judicial é ilegal a cobrança do ITBI calculado sobre o valor venal, o ITBI deve ser calculado sobre o valor da arrematação.

O STF já reconheceu a ilegalidade da cobrança do ITBI calculado sobre o valor venal nas aquisições por meio de leilão judicial.

Complementarmente, ainda há que se observar qual a data para recolhimento do imposto.

Ainda que se exija seu pagamento na data da assinatura do auto de arrematação, sob pena de incidência de juros e multa, verifica-se que tal fato não caracteriza a transferência da propriedade imobiliária, havendo inequívoca ilegalidade em tal exigência.

A efetiva transferência da propriedade, no caso de leilões judiciais, ocorre mediante o registro de carta de arrematação, o que somente ocorre findos os questionamentos judiciais eventualmente existentes sobre a aquisição.

Verifica-se que, no caso de aquisição por meio de leilão judicial, deve-se atentar não apenas à base de cálculo, mas também à data de pagamento!

Para aqueles que já recolheram o valor calculado a maior, ou ainda, tiveram de pagar juros e multa pelo não pagamento na data da arrematação, cabem medidas legais para se recuperar o valor pago a maior ou indevidamente!

Incide ITBI quando da integralização de capital social em bens imóveis?

Quando falamos em planejamento sucessório ou holding familiar é comum que se realize a integralização de capital por meio da conferência de bens imóveis (https://azevedoneto.adv.br/mitos-e-verdades-sobre-o-planejamento-sucessorio/).

Porém, resta a dúvida, incide ou não o ITBI sobre tal transação?

Sim, há previsão legal que determina que sobre a conferência de bens imóveis em capital social não incide ITBI. Mas, atenção:

Para que se caracterize a hipótese de não incidência do tributo, há requisito a ser atendido, uma vez que os valores recebidos pela pessoa jurídica a título de aluguel e/ou venda e compra dos imóveis não podem superar 50% do faturamento da holding patrimonial.

Ainda é expressamente vedado que a pessoa jurídica tenha como objeto social a exploração de atividade imobiliária.

No Município de São Paulo, requer-se a isenção do ITBI perante a Secretaria da Fazenda, que o concede em caráter transitório.

Após 3 anos, a Secretaria da Fazenda poderá solicitar ao contribuinte informações financeiras e administrativas que comprovem que a pessoa jurídica atendeu ao requisito acima, sob pena de autuação fiscal que pode resultar na aplicação de multa, correção monetária e juros.

Notem que correção monetária e juros contam da data da conferência de bens, ou seja, poderão retroagir 3 anos.

Tal procedimento pode variar de acordo com cada municipalidade.

O STF e o ITBI na conferência de bens

O Supremo Tribunal Federal (STF) decidirá, em recurso de repercussão geral, se a imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) se aplica à integralização de capital social em empresas cujo negócio principal é o mercado imobiliário.

Essa decisão, considerada de repercussão geral, afetará a jurisprudência nacional.

Atualmente, há grande divergência de decisões nos tribunais estaduais, com a maioria se posicionando contra a imunidade, principalmente quando a atividade imobiliária é preponderante na empresa.

A questão central gira em torno da interpretação da Constituição Federal, sobre especificamente a incidência do ITBI em operações de fusão, incorporação, etc., e a menção à atividade preponderante do adquirente

 A decisão do STF é aguardada com grande expectativa pelo setor imobiliário, que tem centenas de processos dependendo do desfecho, e pelos municípios, que podem sofrer impactos na arrecadação do ITBI. 

O STF vai decidir se a imunidade se aplica mesmo quando a atividade preponderante da empresa é imobiliária.

Diante de tal divergência jurisprudencial, é importante consultar advogado especializado ao realizar seu planejamento sucessório. Consulte os advogados especializados do Azevedo Neto Advogados e entenda o ITBI incidente, desde a compra de seu imóvel, até a arquitetura sucessória!