Como pagar menos Imposto de Renda na venda de um Imóvel?

Quando da venda de um imóvel, para se avaliar se há ganho de capital, assim compreendida a diferença entre o valor pago pelo comprador e aquele declarados no Imposto de Renda deste.

Os Ganhos de Capital devem ser declarados no Imposto de Renda, o que inclui o lucro da venda de um bem imóvel, para que a União possa efetuar o recolhimento do imposto, em conformidade com o Art. 43 do Código Tributário Nacional. Esta regra, entretanto, possui exceções, sendo possível ao contribuinte estruturar a transação comercial a fim de se reduzir os impostos nela incidentes.

A primeira hipótese de isenção ocorre quando o contribuinte, residente no país, utiliza o ganho auferido pela venda do imóvel na aquisição de um ou mais imóveis residenciais no Brasil, desde que o faça no prazo de até 180 (cento e oitenta) dias da data da venda, conforme o Art. 39 da Lei n. 11.196 de 21 de novembro de 2005, regulamentada pela Instrução Normativa SRF n. 599 de 28 de dezembro de 2005. Deve-se atentar para o fato de que, ocorrendo a venda de mais de um imóvel, este prazo passa a contar a partir da data do primeiro contrato celebrado.

Também se deve observar que, a aplicação parcial do produto da venda na aquisição de outros imóveis ensejará na tributação dos ganhos remanescentes. Assim, caso o contribuinte tenha realizado a venda de um imóvel por R$ 850.000,00 (oitocentos e cinquenta mil reais) e utilizado apenas R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) na aquisição de um ou mais imóveis, o imposto incidirá sobre o saldo remanescente de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais).

A opção por essa isenção é irretratável, e deverá ser informada no Demonstrativo de Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual.  Ademais, este benefício só pode ser utilizado uma vez a cada cinco anos, contados a partir da data de celebração do contrato de compra e venda do imóvel.

Importante notar que a alíquota do Imposto de Renda a ser aplicada depende do valor do ganho de capital apurado, sendo que os valores limites para aplicação das alíquotas são alterados de tempos em tempos pela Secretaria da Fazenda e a Receita Federal.

Por fim, ressalte-se que a isenção só tem efeito para os contribuintes residentes no Brasil. Para os proprietários de bens imóveis, residentes no exterior, a tributação é obrigatória, nos termos do Art. 26 da Instrução Normativa SRF n. 208, de 27 de setembro de 2002.

Outra hipótese de isenção ocorre o contribuinte efetua a venda do único bem imóvel que possuía e cujo valor da alienação seja igual ou inferior a R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha realizado a venda de nenhum outro imóvel nos últimos cinco anos da data de celebração do negócio jurídico, conforme o Art. 23 da Lei n. 9250 de 26 de dezembro de 1995, combinado com o Art. 29, I da Instrução Normativa SRF n. 84, de 11 de outubro de 2001.

Há também hipóteses de isenção do imposto sobre o lucro obtido pela venda de imóveis que são extremamente específicas, como no caso de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1969, conforme Art. 18 da Lei n. 7.713, de 22 de dezembro de 1988. É certo que, entre 1969 e 1988, o benefício é reduzido progressivamente, até chegar em 5% (cinco por cento), conforme a antiguidade da data de aquisição.

Por fim, podemos destacar a hipótese de não incidência do Imposto de Renda na hipótese de indenização por desapropriação de imóvel para fins de reforma agrária, nos termos do Art. 28 da Instrução Normativa SRF n. 84 de 11 de outubro de 2001.

Com base nestas informações, é possível que o contribuinte não apenas adquira a isenção do Imposto de Renda sobre a venda de seus bens imóveis, como também planeje o momento certo para celebração de negócios jurídicos, a fim de aproveitar ao máximo o seu próprio capital.